SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 MULIG STIFTELSE AF A/B SOFIEGÅRDEN Ove Bech Holdensen har den 6. oktober 2014 runddelt et brev til alle beboere i ejendommen Sofiegården. Ove Bech Holdensen repræsenterer ikke beboerrepræsentationens synspunkter i sit brev, men alene sine egne. Ove Bech Holdensen var en af de ledende kræfter i initiativgruppen helt frem til den 24. september 2014, hvor han desværre meldte sig ud af initiativgruppen. På dette tidspunkt var alle væsentlige spørgsmål i stiftelsesgrundlaget vedtaget i initiativgruppen. Jeg skal herved kort kommentere Ove Bech Holdensens 21 punkter således: Ad. 1 - Ansvar Den samlede initiativgruppe har enstemmigt valgt mig som gruppens og lejernes juridiske og finansielle rådgiver. Det samlede stiftelsesmateriale er udarbejdet af mig i meget tæt samarbejde med initiativgruppen. Jeg har det fulde ansvar for stiftelsesmaterialets juridiske og økonomiske indhold, idet det bemærkes, at materialet før udsendelsen er gennemgået og godkendt af Nykredit. Peter Jahn & Partnere A/S har ansvaret for den tekniske gennemgang af bygningen jf. budgetoversigten i stiftelsesmaterialets side 25 og 26. Ad. 2 - Huslejenævnssag Som det fremgår af det samlede tilbudsmateriale, fremsendt af Plesner Advokatfirma i brev af 5. august 2014, verserer der én sag for Frederiksberg Huslejenævn. Denne sag verserer fortsat, og det er min vurdering, at denne sag ikke har nogen økonomisk betydning for en mulig stiftelse af A/B Sofiegården. Ad. 3 Håndtering af lejeforskelle En af de væsentligste problemstillinger, som en initiativgruppe skal håndtere i forbindelse med et muligt køb efter lejelovens regler om tilbudspligt, er håndteringen af de meget forskellige lejebetalinger. Disse forhold er udførligt beskrevet i stiftelsesmaterialets side 14 og 15. Der har været mange og lange diskussioner om disse forhold, og Ove Bech Holdensen har deltaget i dem alle. På beboermøde den 10. september 2014 redegjorde jeg tilsvarende for disse problemstillinger og initiativgruppens foreløbige håndtering af disse. Efterfølgende blev løsningen ændret til den nuværende - en lidt længere udligningsperiode.

2 Den nugældende bestemmelse om udfasning af moderniseringstillæggene fra 1. januar 2017 og en tilsvarende stigning i basisboligafgiften blev bakket op af hele initiativgruppen, da den blev vedtaget (inklusiv Ove Bech Holdensen). Ad. 4 Boligstøtte - Pensionister Indmeldelsesblanket Reglerne om boligstøtte for pensionister er beskrevet i stiftelsesmaterialet på side 28. Boligstøtte til pensionister, som bliver andelshavere, udregnes efter samme regler som boligstøtte til lejere. Dog udbetales ydelsen til pensionister, som er andelshavere, som lån. Der er således ikke fejl på indmeldelsesblanketten. Ad. 5 Hæftelse for lån i Nykredit Bank A/S Reglerne om personlig pro rata hæftelse er nøje beskrevet i stiftelsesmaterialet på side 8. Der er personlig pro ratarisk hæftelse for anlægslånet og kassekreditten. Mine opgørelser over størrelsen over den personlige hæftelse på side 8 er større end på tidspunktet for foreningens stiftelse. Min opgørelse forudsætter, at foreningen har gennemført istandsættelsesarbejder for det fulde beløb anslået af Peter Jahn & Partnere A/S på kr samt, at finansiering af disse arbejder er hjemtaget. Når foreningens generalforsamling skal beslutte at gennemføre de af Peter Jahn & Partnere A/S opgjorte nødvendige istandsættelsesarbejder, vil generalforsamlingen samtidig få forelagt en mellemfinansiering til arbejdernes udførelse. Hvorvidt denne mellemfinansiering vil blive foretaget ved optagelse af byggelån eller tillægslån i kreditforening er uvist på nuværende tidspunkt. Udgifterne til denne mellemfinansiering er imidlertid medtaget i driftsbudgettet. De nærmere betingelser og vilkår for optagelse af et eventuelt byggelån vil blive forhandlet på plads på dette tidspunkt, og alle vilkårene vil blive forelagt for en generalforsamling, samtidig med at beslutning om arbejdernes iværksættelse skal træffes. Omfanget af den personlige hæftelse, således som denne er beskrevet i materialet på side 8 er således korrekt. Tilsvarende er oplysningerne på indmeldelsesblanketten om personlig og pro ratarisk hæftelse korrekt. Ad Ejendommens stand budget for nødvendige vedligeholdelsesarbejder Martin Nielsen, Peter Jahn & Partnere A/S har flere gange besigtiget og gennemgået ejendommen. Flere af initiativgruppens medlemmer, som selv er arkitekter, har deltaget i besigtigelser og gennemgang af nødvendige arbejder. Budgetoversigt for arbejderne er med i stiftelsesmaterialet side 25 og 26. På beboermødet den 10. september deltog Martin Nielsen, Peter Jahn & Partnere A/S tillige på mødet og besvarede spørgsmål om ejendommens stand. 2

3 Som det fremgår af stiftelsesmaterialet anbefaler Peter Jahn & Partnere A/S, at der indenfor de første 10 år udføres vedligeholdelsesarbejder på ejendommen for i alt kr I stiftelsesbudgettet er samtlige disse arbejder medtaget, som skal de udføres allerede i år 1. Finansiering af arbejder for kr er således med i budgettet. Som en del af stiftelsesomkostningerne skal en af lejerne stiftet andelsboligforening betale kr for en af Rambøll udarbejdet teknisk rapport for ejendommen. Denne rapport er lavet til Sygeforsikringen Danmark. Såvel denne rapport som DEAS 10-årige drifts- og vedligeholdelsesplan er med i tilbudsmaterialet. Til sammenligning med de af Peter Jahn & Partnere A/S vurderede beløb til vedligeholdelse, er de af DEAS Ejendomsadministration indsatte beløb i den 10-årige drifts- og vedligeholdelsesplan væsentligt lavere. DEAS har afsat beløb til ejendommens løbende drift og vedligeholdelse over en 10-årig periode på i alt ca. kr Rambøll har i den tekniske rapport gennemgået ejendommen og opstillet et budget over de første 10 år. Rambøll har opgjort de nødvendige drifts- og vedligeholdelses- samt forbedringsbeløb af ejendommen over en 10-årige periode til i alt kr Peter Jahn & Partnere A/S har således i deres gennemgang og derved i stiftelsesgrundlaget afsat beløb til ejendommens vedligeholdelse over de næste 10 år på ca. kr mere end Rambøll og ca. kr mere end DEAS. Endelig skal det nævnes, at Ove Bech Holdensen ikke på noget tidspunkt overfor initiativgruppen er fremkommet med de bemærkninger og ønsker til yderligere arbejder på ejendommen, som han i skrivelsen af 6. oktober nu fremkommer med. Ad. 14 Lån 1 Nykredit tilbyder som den eneste kreditforening afdragsfrie lån i 30 år. Om foreningen efter 10 år vælger at fortsætte med afdragsfrihed vælger foreningen selv på dette tidspunkt. At foreningen har muligheden giver foreningen en væsentlig større sikkerhed end lånetilbuddene fra de øvrige kreditforeninger. Andelsboligforeningen vil i Nykredit være en erhvervskunde. Der er ikke politisk arbejde, som arbejder for at ville forhindre afdragsfrie lån til erhvervskunder. Det drøftes derimod i hvilket omfang, det er hensigtsmæssigt med afdragsfrie lån til køb af privatboliger. 3

4 Ad. 15 og 16 Lån 2 og lån 3 Lån 3 er et forbedringslån, som først skal hjemtages, når andelsboligforeningens medlemmer på en generalforsamling har besluttet at gennemføre forbedringsarbejderne. Denne udgift i budgettet på i alt kr skal således ikke betales fra foreningens stiftelse, men først på et senere tidspunkt, når generalforsamlingen har besluttet dette. Det er som det fremgår af stiftelsesmaterialets side 5 samt 8 tale om forbedringslån, som er en kombination af lån 1 (lån med fast rente i 10 år og afdragsfrit) og lån 2 (lån med fast rente og afdrag). Lån 2 er i samme forhold som lån 1 og 2 i forholdet kr / kr Bemærkningerne om personlig pro ratarisk hæftelse er besvaret under punkt Ad. 5. Ad. 17 Banklån Finansieringsplanen er sammensat således, at det nødvendige anlægslån i Nykredit Bank er med variabel rente. Fast bankrente er alt for dyrt, og vil derudover være inkonvertibel. Ingen af de banker, som gav tilbud på bankfinansiering, har afgivet tilbud om lån med fast rente. Jeg har i notat af 3. oktober nærmere beskrevet risikoen for rentestigninger. Dette notat ligger på initiativgruppens hjemmeside. Ad. 18 Lån 5 Kassekreditten Lån 5 er en kassekredit med maksimum på kr i Nykredit Bank A/S. I forbindelse med foreningens stiftelse vil kassekreditten langt fra blive trukket helt op. I stiftelsesbudgettet (side 5), er kassekreditten trukket maksimalt, men det forudsætter, at alle de af Peter Jahn & Partnere A/S anbefalede arbejder udføres, samme dag foreningen stiftes. Flere af de af Peter Jahn & Partnere A/S opgjorte nødvendige vedligeholdelsesarbejder vil ikke blive udført i umiddelbar tilknytning til foreningens stiftelse, men først nogle år senere. På den baggrund er det sikkert, at trækket kassekreditten vil være som forudsat i stiftelsesmaterialet gennemsnitligt kr For så vidt angår spørgsmålet om personlig pro ratarisk hæftelse henvises til besvarelsen i Ad. 5. Ad. 19 Budgettet Der er indhentet to konkurrerende tilbud på administration af ejendommen såvel andelsboligerne som lejelejlighederne. Den samlede udgift til administration af hele ejendommen er medtaget i budgettet med kr det dyreste tilbud. 4

5 Det rigtige beløb for ejendomsadministration er afsat i budgettet. Ad. 20 Ejendommens 18 og 18b konti Ejendommens 18 og 18b konti er pr. 31. december 2013 negative med hhv. kr og kr I stiftelsesbudgetter er der budgetteret med afholdelse af vedligeholdelsesudgifter på i alt kr En stor del af disse udgifter skal afholdes i umiddelbar tilknytning til foreningens stiftelse, mens nogle arbejder skal udføres senere. Derudover er der i budgetteret med en løbende udgift på kr pr. år. Stiftes andelsboligforeningen, skal der fortsat udarbejdes regnskab for ejendommens udvendige vedligeholdelse for ejendommens boliglejemål. Men der skal naturligvis alene afsættes beløb for det tilbageværende areal for boliglejemålene. De eksisterende negative konti og det meget store budget for fremtidige vedligeholdelsesarbejder betyder imidlertid, at en andelsboligforening med sikkerhed ikke vil skulle indbetale af bindingsbeløb til Grundejernes Investeringsfond i rigtig mange år fremover i hvert fald ikke de første 10 år. På den baggrund, skal der således ikke i foreningens budget afsættes beløb til dette heller ikke i stiftelsesåret Endelig skal det bemærkes, at i det omfang bindingspligt indtræder, tilhører bindingsbeløbene fortsat andelsboligforeningen og kan bruges af foreningen til udvendig vedligeholdelsesarbejder. Der er således ikke tale om en reel udgift. Ad. 21 Basisboligafgift Udtrykket basisboligafgift anvendes netop i oversigterne samt i vedtægtens 8 stk. 4 for at tydeliggøre, at nogle andelshavere betaler beløb ud over denne basisboligafgift. Disse beløb er i oversigterne benævnt månedlige tillæg og i vedtægtens 8, stk. 4 tillæg for særmodernisering og forskelle. Den samlede betaling, som andelshavere foretager til andelsboligforeningen benævnes boligafgift. Det helt særlige udtryk basisboligafgift tydeliggør således denne situation. Samtidig er det anskueliggjort, at alle stigninger i andelsboligforeningens driftsudgifter i de kommende år indtil boligafgiften er blevet harmoniseret, lægges på basisboligafgiften. Dette begreb basisboligafgiften er et kendt begreb indenfor andelsboligforeningsverden. Harmoniseringen af beboerens betalinger er nøje beskrevet i stiftelsesmaterialet på siderne

6 Det er præciseret og fremhæver på side 15, at basisboligafgiften vil stige med ca. 22 kr./m2 årligt indtil tillæggene er fuldt udfasede i Der er således ikke på nogen måde forholdt ejendommens beboere oplysninger eller beregninger. ooooooooo Mine bemærkninger og kommentarer til Ove Bech Holdensens 21. punkter henviser som det fremgår således i det hele til det materiale, som alle lejere har fået i tilbudsrunden, samt for langt størstedelens vedkommende til selve stiftelsesmaterialet runddelt mandag den 29. september Henrik Qwist advokat (H), partner [email protected] 6